刚从柔佛新山购物回来的同事，顺手带回了一叠当地房地产销售传单。她说，托柔新地铁即将通车以及柔新经济特区的利好消息，新山的房市又开始“热”了起来。她还笑言，在关卡附近的行人天桥上，曾被一群房屋经纪“包围”，把她当“潜在买家”般硬塞传单和推销房子。
这种被房屋经纪“半路拦截”的经验，笔者在新加坡也并不陌生。
印象最深的是今年10月，几次在荷兰村逛街时，都被房屋经纪拦下，积极推介当时附近即将推出的新项目 Skye at Holland。没有购房打算的我，接过传单便快步离开，心里还想着，这样的地段和项目，应该不难卖吧，经纪大可不必如此卖力。结果不出所料，这个项目在开卖首个周末便售出658个单位，占总数666个的98.8%，几乎被一扫而空。
最近的新加坡楼市，只能用一个“热”字来形容。不少新项目一推出便几乎售罄。尽管房价居高不下，仍有大量买家争相进场，今年的新房销量已超过1万个单位，创下四年来新高。
当然，也有不少新加坡人被高房价和额外买方印花税（ABSD）挡在门外，只好把视线转向长堤对岸。
翻看同事带回来的传单，其中一个项目标榜距离大士关卡仅两个巴士站，售价25万令吉起跳，月供约1100令吉，另一个诱人的卖点是：外国人可不限价购买，这意味着新加坡买家无须受限只能购买100万令吉以上的房子。
这样一个不到8万新元的公寓价格，在新加坡甚至连ABSD都不够付，是否足够诱人？
另一个永久地契项目，售价介于42万4800令吉至69万4800令吉之间，折合新元约13万元至21万元，连一间一房式的组屋可能都买不到。对许多第一次尝试跨境置产的买家来说，这种“低门槛”的吸引力，确实难以抗拒。
但过去几年，新山多个地区陆续完工的大量公寓单位，早已让市场长期处于供过于求的状态。房子未必租不出去，但要租得好、卖得快，却远没有想象中容易。
马来西亚官方数据显示，截至2025年上半年，柔佛共有9323个服务式公寓单位和3209个住宅单位处于滞销状态，分别占全国总量的52.1%和11.9%。
分析：推出新项目偏多 出租市场难有亮眼表现
市场人士指出，单是2023年和2024年推出的项目，估计就有超过8000个单位。以目前需求来看，市场未必消化得了这些供应，因此普遍预期，从2026年底开始，出租市场难有亮眼表现。
在新加坡买房，问题是“进场贵”；在新山，问题则往往是“退场难”。当不要房子了，想脱手时，会发现市场上同一地区周边永远有更新、更便宜、配套更多的项目在等着买家。
延伸阅读
有位读者两三年前在新山买了一间排屋，原本计划在那里退休，结果住了不到一年便有意打道回府。起初觉得新鲜，后来发现周边设施不足，出门不便，生活舒适度也不如预期。但当她找房屋中介准备转售时，才发现附近又有几个全新项目陆续推出，房价与她当年买入时相差不远，还附带装修和折扣。她的房子，一夜之间成了“没有优势的二手选择”。
她感叹道：买的时候是“对岸豪宅”，卖的时候却似乎成了烫手山芋。
另一位旧同事，几年前卖掉新加坡的组屋，在对岸买了一个两卧房公寓。住了几个月后，她开始怀念新加坡的便利：下楼就有小贩中心，购物方便，搭地铁就能见朋友，或者四处走动。最终，她选择搬回新加坡与儿子同住，把新山的公寓出租当作投资。
但找租户也花了近半年时间，最终以每月1300令吉出租。公寓本身条件不错，但扣除管理费、维修费和空置期后，实际回报并不诱人。她说，不是完全没有租户，而是租金低到很难让人觉得这是一个理想的“投资”。问题不在于房子不好，而在于同一区域内，有成千上万个类似单位，同时争抢同一批租户。
新山房子最大的吸引力是便宜。但便宜真的就比较有赚头吗？从上述两个例子来看，要能卖个好价，也容易出租，才是房子的亮点。
同样是房子，新加坡和新山的楼市逻辑却截然不同。许多买家不自觉地用新加坡的逻辑套在新山市场，这本身就是一个陷阱。新加坡房价高，是因为国土小、人口多、需求长期存在；新山房价低，则是因为土地大、项目多、不愁选择，长期供过于求。
根据报道，目前单在新柔地铁站周边一带，就有多达八个高层住宅项目开盘。预计到2029年至2030年，将有超过1万4000个新公寓单位陆续交房。这一带的公寓尺价可达1200至1300令吉，比新山整体平均房价高出约一倍，并非一般收入的当地人所能轻易负担，即使有外国和新加坡买家进场，也未必能消化如此庞大的供应。考虑到转售市场长期出现无人接盘的情况，恐怕难以达到真正的投资目的。
那么，新山楼市这一波“热气”，究竟是迟来的机会，还是一场“旧故事”换个包装、再度登场的熟悉戏码？
新山房屋经纪如今把目标锁定在新加坡买家，以及在新加坡工作的“越堤族”，并将销售焦点集中在关卡和新柔地铁站一带，把它包装成所谓的“黄金圈”。 如果你是每日往返两地、打算自住的越堤族，或许还可以考虑；如果你资金充裕，也不急于短期转售，把期待放在长期使用或生活层面，当然要进场也不是不可以。
此外，新加坡房价“发烧”，新山房地产或许可为部分买家提供一个替代选项。对资金有限、追求成本效益的人来说，新山房子是否能缓解“在新加坡买不起、租不起”的压力，作为一剂暂时可行的“解药”，仍然见仁见智。
归根究底，新山房市的吸引力，并不在于能否复制新加坡的成功案例，而在于它是否真正符合你的生活要求与财务规划。对一些人来说，它是过渡的落脚点；对另一些人而言，却可能是一项看似便宜、却须要花费时间与耐心去履行的长期承诺。购房终究不能仅凭传单上的数字或广告词汇就下手，也不应让一趟周末购物的冲动来决定。
跨过长堤之前，或许更重要的是想清楚：你买的，不单是一个由钢筋水泥筑成的房子，也不仅仅是居住地理位置的替换，而更主要的是迁入后，所要面对的周边环境的改变，以及生活节奏、作息方式，甚至是社交活动的转变。
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