新加坡零售行业，尤其是餐饮业近期面临艰巨时期，许多餐馆说关就关。这对零售空间业主来说，无疑是一种风险。
也因此，业主得顺势跟随市场的节奏改变、更新租户组合、以及更深入了解它们的持久性。
以经营店屋为主的8M房地产公司总裁任云妮（45岁）近日接受《联合早报》专访时强调，接下来的策略看重租户商业模式的可持续，所以并不一味追求高续租率。她认为，高续租率虽能给公司房地产组合带来稳定，但不能只为稳定而维持稳定，更好的做法是跟随市场的节奏改变、更新组合。
这家房地产公司专门收购和修复本地具历史的店屋，再出租给企业、零售和餐饮业，以及做住宅用途，也担任资产管理的工作，换句话说，是个店屋房东。目前，公司旗下有70个店屋估值约15亿元，其中约60个商业店屋位于中央商业区，约占区内市场4%。
目标是让中央商业区店屋生意蓬勃发展
任云妮在本区域有超过20年房地产和零售市场领导经验，去年10月刚加入8M房地产公司，迄今约三个月的时间。上任的第一个月，她用于了解公司的方方面面，也为自己定下新一年的工作目标。
“这家公司已成立11年，下个增长轨迹在哪里？要如何到达？过往的作业方式或许在公司的成长阶段管用，但未来需要做怎样的改变？ 董事会招我入公司，也是希望我能把大企业的最佳实践和流程引进公司，给大家建立一个更稳更好的平台去发展。”
她说：“2026年，我的工作重点就是要拜访租户，了解它们的未来计划，以及我们可以如何共同营造更可持续和充满活力的店屋商业模式。虽然没要求我必须这么做，但这是我给自己定下的一个任务，就是确保中央商业区内的店屋生意蓬勃发展，为这个资产类别和社区负责。”
许多人把餐馆，包括米其林餐馆停业，归咎于“恶毒房东”不断涨店租。任云妮说，如果不分青红皂白地涨店租，租户老早就掉头，8M房地产不可能有98.5%的租用率。
“为何米其林餐馆会关门或搬迁？因为整个消费市场已转向更注重价值的方向发展，所以我们的租户组合也必须改变，找那些对消费需求有尖锐认知、有意愿改变运营模式来赚钱的商家。”
借鉴星巴克经验去了解租户
8M房地产公司大部分店屋都在中央商业区，有广泛人群流量，店屋租户也与商场零售空间租户很不一样。
任云妮说：“我们的职责首先是保留建筑的完整性，然后就是寻找最佳的经营者，将空间运用最大化。这就非常考经验，必须对零售行业跟餐饮业有一定理解，不是谁付最高的租金，就让谁进驻。”
在找租户时，任云妮会借助她在星巴克的工作经验，去了解租户的运营。
“我在星巴克负责本地和区域市场的规划和布点，所以能借助经验审视潜在租户是否组建了合适的团队。是否采取了正确的定位策略、产品规划与定价方案，以及是否不断地在运营上投资，以满足顾客需求。”
除了稳定租户，公司也在探寻投资更多零售空间。在谈及是否设定店屋收购目标时，任云妮预计，今年公司在收购资产方面会面对激烈竞争。
收购策略侧重形成一个店屋集群
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她认为，新加坡政府为商界提供稳定性，吸引更多资本流入新加坡各行各业，房地产市场是其中之一。面对全球宏观环境的动荡，尽管收益相对较低，新加坡的稳定性是吸引投资者对投资本地资产的主因。
收购店屋时，8M房地产的策略是形成一个集群，不倾向单栋店屋的收购，除非位置很符合公司的策略。
任云妮说：“我们希望提高在中央商业区占有率的同时，于特定位置让足够数量的店屋有统一外观、设计租户组合。”
除了店屋，8M房地产也开始进入市区外市场，通过收购丹那美拉还在兴建的综合住宅项目景乐苑（Sceneca Residence）的零售商场景乐坊（Sceneca Square），首次涉足市区外的零售市场。
任云妮透露，这个2万平方英尺的商场会有职总平价精品超市（NTUC Finest）为主力租户，它租用了一半的面积，其他的空间会是辅助性零售行业，为周边住宅社区提供配套服务。
“这是我们双管齐下的策略，在市区外邻里找寻机会，也继续投资店屋，它毕竟还是我们的核心业务。并非所有住宅发展商都是优秀的商业运营商，所以我们很愿意以同样策略，与发展商合作，共同为项目创造价值。”
28岁就任高职 在新加坡第一份工作只待半年
任云妮在菲律宾长大，大学毕业后第一份工作受雇于菲律宾企业。
老板看她通晓中英文，于是派她到中国参与土地收购、房地产开发与城市策划的工作。虽初出茅庐却获得老板赏识，给予许多学习和发挥的机会，职涯可谓顺风顺水。
不过，让她首尝挫败感的竟是新加坡。2008年，她从中国世邦魏理仕（CBRE）调派到新加坡公司，面对一支很稳定、成熟的团队，再加上只有28岁就任高职，大家对她有一定期望。
“由于那份工作在房地产经纪领域，必须对市场有一定了解和有人脉，才能做出成绩，对于一个初来乍到者来说，压力山大。”
任云妮在成都工作的那些年，已“打下一片江山”。来到她完全没事业基础的新加坡，恍然意识到须重新证明自己的价值。在自我判定无法发挥专长下，任云妮只在新加坡世邦魏理仕待了半年。
这半年的经验给任云妮带来挫折感， 但她也因此学会谦逊和坚韧。另一个实际的斩获是，她在穿街走巷开发新客源的过程中，培养起对本地零售和商业领域的敏锐触觉。
身为8M房地产公司新领导，任云妮希望打造一个让优秀人才感到自己能蓬勃发展、不断成长的机构。
问她对成功的定义为何？她回答说：“如果公司的引擎能在我建立的系统下自动运作无需管理，对我来说就是一种成功。”
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