本地基准利率一再走低，三个月新元隔夜利率（SORA）从去年初的3.0227%，大幅下滑至今年2月13日的1.1422%，跌幅达188个基点。
一个月SORA自上个月跌破1.8%后继续下探；截至2月13日，已降至1.0978%。这使一些银行提供与一个月SORA挂钩的房贷浮动利率，已低过固定利率。
市场普遍预期，美国联邦储备局今年还会降息两次。
大华银行（UOB）高级外汇分析师谢齐雄预测，新元隔夜利率将在第二季度降至约1%，随后触底反弹，年底回升至1.39%。
利率下行最低达1.11%
随着SORA一跌再跌，银行纷纷推出更低利率的房贷配套。截至2月10日，市面上的浮动利率最低从1.11%起；固定利率最低为1.38%。
一些屋主开始考虑是否要更换房贷配套，以降低每月还款额。换房贷配套有两种方式，那就是重新定价和再融资。
重新定价（repricing）是指与同一家银行重新协商利率和条款，并签订新合约。再融资（refinancing）则是把房贷从原贷款银行转换到另一家银行。
Mortgage Master运营主管卢晨光接受《联合早报》访问时指出，不少借贷人是在两年前利率处于高位时申请房贷，如今正是再融资或重新定价的合适时机。
他透露，旗下一名客户近期为80万元未偿还贷款进行再融资，原本的固定利率是2.9%，新固定利率降至1.45%，减少一半。按此计算，客户每年可省下约1万2000元的利息支出。
Redbrick房贷顾问公司联席董事庄冠义也观察到，越来越多借款人将房屋贷款再融资。一些屋主甚至会将固定利率配套，转换为浮动利率配套，以享有更低的借贷成本。
他说：“目前，最受欢迎的还是具备灵活性的固定利率配套，尤其是可以在一年后免费转换选项的配套，让屋主根据市场变化灵活调整。”
算清潜在成本 以免得不偿失
房贷一般都有锁定期，从一年至五年不等。若贷款人在锁定期内选择再融资或重新定价，通常须支付0.75%至1.5%的赎回贷款罚金（按未偿还贷款金额计算）。
譬如，如果还有100万元房贷未偿清，在锁定期内转换房贷的罚款最高可达1万5000元。
再融资还涉及其他费用，包括律师费以及回吐银行之前给予的津贴，如房产估价费和行政费等，这些额外费用通常超过2000元。
至于重新定价的成本，贷款者无须支付律师费和估价费，但现有银行一般会征收行政费用，金额可能从500元起跳。
另一方面，重新定价通常对贷款金额和剩余期限有最低要求。
根据星展银行官网，贷款人可在承诺期（commitment period）到期前四个月申请重新定价，但贷款余额须超过10万元，且剩余期限必须超过五年。
华侨银行则规定，申请重新定价的贷款余额不少于10万元，剩余期限至少五年，距离锁定期结束必须是三个月或更短。
大华银行集团个人财务服务部主管陈光钰受访时说，房屋贷款是一项长期的财务承诺。
须再找律师估价师办理 再融资耗时需两三个月
因此，她建议借贷者在检讨现有房贷配套前，先向银行了解可用的贷款方案，并根据自身情况来评估最适合的配套。她说：“贷款者还应预留足够资金，以应对突发情况和利率上涨。”
如何在重新定价和再融资之间做选择？卢晨光表示，与现有银行重新定价贷款通常更便捷。
他指出，有些银行允许客户在锁定期结束前重新定价，立即享受利率优惠。“但缺点是，现有银行不太可能提供市场上最具竞争力的贷款方案。”
相比之下，打算再融资者可“货比三家”，从各银行中选出最佳贷款配套。 不过，再融资涉及法律手续和房产重新估值等程序，整个过程耗时较长，可能要两至三个月。 贷款者可选择由银行安排律师，或自行聘请律师处理，但所聘律师必须在银行指定名单（panel）内。至于房产估价师，只能由银行委任。
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庄冠义指出，再融资流程较繁琐，但可节省更多，因为有些银行会给予补贴或现金返还来抵消再融资成本，且提供的利率通常更具吸引力。
他建议借款人可提前启动再融资流程。“这样就不会在原贷款锁定期结束后，因还没决定好是否转贷而被迫支付更高的利息。”
卢晨光提醒，虽然银行可能会根据贷款额度提供现金回扣，以覆盖前期费用，但相关补贴设有三年的追回期限。
这意味着，即便贷款的锁定期少过三年，贷款也须在银行留满三年，否则就要返还补贴。
卢晨光说：“对于计划在未来三年内出售房地产的贷款者，可能不适合再融资。”
利率走低时想提前还贷 专家：拿去投资或更划算
除了上述两种做法，一些房贷借款人可能会考虑提前偿还贷款。
财务规划公司星融（SingCapital）执行总裁谢诏全表示，随着房贷利率回落至近三年低点，借款人确实有更大的空间优化贷款策略，但提前还贷是否合适取决于各别家庭情况。
他说：“这个做法并非普遍适用，但在某些情况下是合理的，例如即将退休、想要降低债务负担的人，可考虑这么做。”
Providend财务顾问黎佳伶提醒，在考虑提前还房贷前，务必先确保已有一笔可覆盖三至六个月生活开支的应急资金，再作进一步安排。
她说：“如果原有贷款利率明显高于当前水平，且锁定期已届满，提前还款是明智之举。一次性提前还款可减少未偿还本金，同时降低每月供款和总利息。”
对于手头上有多余现金，但不用来应急或实现短期目标，又无法从其他方面获得较高收益的借款人而言，提前还贷同样可行。
如果是年轻家庭，未来可能需要资金用于子女教育、投资或应急用途，理财专家就不鼓励提前还款。
黎佳伶说：“要保持资金灵活，就不宜将现金过早投入流动性较低、难以变现的房产中。”
须注意的是，借款人务必先向银行查询是否得支付提前解约的各项罚款（prepayment penalty）。如有，相关罚金可能会抵消省下来的利息，那就不划算。
谢诏全强调，提前还房贷应被视为风险管理和现金流规划决策，而不仅是节省利息的举措。
他说：“目前房贷利率平均约为每年1.5%，如果投资回报更高又符合个人风险偏好，将原本用来提前还款的资金转而投资，可能更有意义。”
存公积金年利2.5% 现金付月供更明智
房贷利率下跌的同时，定期存款利率也同步下调。根据投资者教育平台Beansprout整理的数据，截至2月2日，各大银行提供的定存年利率介于0.6%至1.58%。
相比之下，公积金普通户头年利率仍维持在2.5％。这么看来，比起动用普通户头存款，改用手头上的现金来偿还房屋贷款，是否更划算？
黎佳伶和谢诏全都表示，如果贷款利率低于或接近2.5%，且借款人有充足的应急储蓄和稳定收入，以现金支付房贷是一种高效做法。
“将公积金普通户头的钱留着赚2.5%无风险利息，能实现稳健的存款增值。但前提是借款人必须确保现金流状况不会因此过度紧张。”
理财专家提醒，在任何情况下，保持财务流动和韧性应始终优先于追求利息成本优化。
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