在新加坡莱佛士坊的一栋高楼里，阁凌（Simon Garing）的办公室正对着一片熟悉的景色。
52年前，海洋金融中心（OFC）的前身海洋大厦（Ocean Buidling）落成，是当时新加坡的最高建筑。参与这一高楼建设的工程师之一，正是阁凌的外祖父。
“这真的只是个巧合。”
阁凌笑说，他并不是刻意选择这间办公室。
他办公室所在的华联海湾大厦（OUE Bayfront），在他幼年到访新加坡时，还是一片汪洋。
如今58岁的他已在新加坡定居，是新加坡交易所挂牌的Stoneweg欧洲合订信托（Stoneweg Europe Stapled Trust）首席执行长兼执行董事。
每每抬头望向窗外，阁凌就会想起家中从小灌输的纪律性。
这伴他走过多个金融危机，经历过大型房地产投资公司轰然倒台，也带领业务主要在欧洲的房地产信托公司走过俄乌战争的艰难时期，在众人质疑之下卖掉“王牌资产”，在利率飙涨的环境中求存。
阁凌出生于澳大利亚悉尼一个朴实家庭，生活水平属中下，有时甚至可用拮据形容。
出身普通军人家庭 从小漂泊讲求纪律
他的父亲13岁进入海军，是当年制度下最后一批“少年军人”，在军中担任机械电子工程师，服役35年。
母亲的家庭在经历第二次世界大战的动荡后，举家从丹麦移民澳洲，外祖父是工程师与建筑师，一生热衷于城市建设与社区营造，母亲一脉相承，是受过专业训练的建筑绘图员。
父亲在海军的收入并不高，还得靠兼职养家，让孩子获得最好的教育。母亲一边照看家中三个孩子，一边接建筑设计工作补贴家用。
对于阁凌和他的弟妹，冰淇淋是两个月才有一次的奖励。麦当劳只在学期结束、分数达标时才能吃到。午餐多半是白面包夹火腿或午餐肉。他的衣服往往是折扣店淘来的，想要和同学外出，得自己想办法存款赚钱。
中学时，他摆摊卖蜡烛，进口一整块蜡，切割后用模具自制蜡烛，他的艺术家姨妈帮他装饰美化，运气好的话，一支蜡烛能卖1澳元（0.9新元）。
路过的社区居民常常出于好奇停下，有些买了以示支持，“能有一点零用钱就算不错。”
他也曾在橄榄球场卖球队围巾和帽子赚外快，在船用品店打工，卖绳索、油漆和配件。
这些看似琐碎的经历，让阁凌很早体会到钱来之不易，“它教会我两件事：一是尊严来自劳动，二是你必须为自己的人生负责。”
早早面对顾客则“会让你变得谦逊。”
军人家庭的另一个特点，是频繁迁移。
悉尼、墨尔本、堪培拉，再到英国的中学生活，阁凌的童年和少年时期，几乎每两三年得重新适应一个环境。
这让他很早学会适应变化，也习惯在不同环境中重新建立关系。他逐渐意识到，不同城市、不同文化各有运作方式，并不存在绝对的优劣之分。
出于实用考量，阁凌上大学选择了会计与金融，毕业后进入IBM做会计师，是典型的“稳当选择”。
在IBM，他学到的是系统、流程、问责与长期规划。这些看似枯燥的训练，后来成为他在资本市场中“逆周期思考”的基础。
之后阁凌进入基金管理与证券研究领域，专注于房地产与资产价值分析。他说：“我喜欢研究那些被低估的东西，特别是那些被当作普通企业看待、但实际上拥有大量优质房地产的公司。”
这一思路，让他在澳洲证券研究圈建立声誉，并多次在分析师排名名列前茅。
房地产投资公司破产 成为难得学习机会
不过，阁凌的职业道路并非一路顺风顺水。
2008年3月，他加入澳洲一家房地产投资公司柏克布朗（Babcock & Brown），负责全球房地产投资业务。就在那时，美国投资银行贝尔斯登（Bear Sterns）崩盘，美国次贷危机全面爆发。
“那是一次难得的机会，让我看清公司在逆境中的韧性，更准确说，当时它所缺乏的韧性。”
柏克布朗在2006年和2007年大力投资房地产，认为市场会继续高歌猛进，从未为下跌情境做规划。
阁凌加入时，公司其实已开始走向破产。他的工作，也从全球房地产投资变成了脱售资产来“收拾烂摊子”，亲历企业在资产价格下跌、现金流枯竭时的连锁反应。
他说：“那让我彻底明白，资产规模并不等于安全。银行不看你的故事，只看你能不能还钱。”
阁凌在这家公司待了一年半，目睹公司从全球180亿美元（230亿新元）资产和200多名员工的规模，走向破产，他是留在公司“善后”的最后几个人之一。
这让他在之后的职业生涯中，对杠杆和流动性保持近乎本能的警惕。
低利率之下逆向操作 出售资产增强现金流
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2013年，阁凌调往香港，管理覆盖十多个国家的分析团队，是第一次长期在亚洲工作。
2018年他来到新加坡，担任Stoneweg欧洲合订信托（前身为克伦威尔欧洲房地产投资信托，Cromwell European REIT）首席执行长。
2022年，当全球仍沉浸在低利率与资产高估值的环境中时，阁凌却已开始为风暴做准备。
“在全球金融危机时期留下的‘旧伤疤’开始隐隐作痛。当时市场已处在高位，利率不是接近零，就是低于零。接下来会如何走？只有一个方向。”
他在2022年初判断，是时候转入防守模式，停止收购，并开始出售资产，计划分阶段脱售约4亿欧元（6亿新元）的房地产，降低负债、增强现金流。“那一年，我们不是在想怎么增长，而是在想怎么活得更久。”
信托陆续出售多项非核心资产，其中包括2023年出售位于意大利米兰的旗舰办公楼。这项交易于市场高位完成，成交资本化率约2.8%，在当时被视为极具吸引力的价格。资本化率衡量房地产赚钱的能力，低资本化率意味着成交价格高，显示投资者认为资产优质安全。
“当时投资者很疑惑地问，你们不喜欢这栋楼吗？”阁凌的回答是：“我们更爱公司和它的资产负债表。”
他指出，一旦对房地产有了“感情”，就会影响投资判断。
这一策略在当时非市场共识。部分同业仍在低利率环境下继续收购，扩大规模。然而，欧美央行随后大幅加息，融资成本上升、资产估值回落，不少房地产投资信托被迫削减派息，甚至通过配股或资产重组来缓解压力。
战争和地缘政治带来机遇
阁凌说，去年信托完成4亿欧元（约5.96亿新元）的资产出售目标，同时维持较高水平的派息，没有被迫大规模融资，公司的资产负债表得到有效保护。
除却高利率，前两年信托面对的另一大不利因素是俄乌战争。信托资产全数在欧洲，净资产额显著受冲击。
不过阁凌指出，这加大了欧洲国家的国防意识，推动了相关仓储需求。2025年海牙北约峰会达成承诺，盟国将力争在2035年前，把每年国防与安全相关支出提高至国内生产总值的5%。
国防预算增加，意味着士兵增加，需要更多制服、设备、车辆、零部件以及相关后勤物资。根据第一太平戴维斯（Savills）的研究，如果每个欧洲国家把国防开支提高到国内生产总值的至少3.5%，这需要3700万平方米的新增仓储空间，相当于平常四年的新增需求。
格陵兰危机强化工业自主化论述
阁凌说，欧盟早已朝工业自主方向推进，年初爆发的格陵兰危机进一步强化了工业自主化的论述。欧盟内部正逐渐形成一股趋势，优先采购“欧洲制造”，并推动把目前依赖东亚供应的高精密机器人、数控机床及光学设备等关键产业链环节迁回欧洲。
阁凌表示，这些变化构成结构性顺风，有望带动欧洲工业与物流空间的需求，尤其是支持先进制造、供应链本地化，以及政府与跨国企业运作的设施。
他透露，信托的一名租户HELLA Lights，是全球最大的车头灯生产商，也接到军队的订单。
其他有国防曝险的租户包括先进晶片制造商阿斯麦（ASML）、晶片设计公司SiPearl、机器人、海事与能源安全公司ABB、轨道交通基础设施设备提供商阿尔斯通（Alstrom）等。
信托在欧洲工业房地产领域的布局，能够捕捉相关需求。此外，信托资产组合多元化，约1000份租约横跨多个国家与行业，前十大租户仅占约20%的租金收入，也在地缘政治不确定性中提供一定韧性。
在资产配置上，阁凌近年推动信托逐步转向物流资产。冠病疫情后，欧洲的电商渗透率提升，企业供应链从“准时制”转向“以防万一”的库存管理模式，以及欧洲制造业回流趋势加深，仓储与物流空间的重要性显著提高。
因此，信托在2022年提出战略调整，逐步降低对传统办公资产的依赖，将物流作为核心增长板块。当时物流资产约占投资组合三成左右，目标是在数年内提升至多数比重。
在他看来，物流资产不仅需求基础更分散、租户结构更稳健，租约期限也相对较长，加上通胀挂钩机制，在利率波动和经济不确定性加剧的环境下，更有利于支撑稳定现金流。这也是信托在经历加息周期后，仍选择继续强化物流布局的主要原因。
目前，信托投资组合总值约23亿欧元，涵盖100多项资产，约86%的资产位于西欧，分布在或毗邻荷兰、法国、意大利、德国、波兰、丹麦、捷克、斯洛伐克、英国及芬兰等主要门户城市，其中荷兰、法国和德国形成黄金三角区，是欧洲物流的核心。
提到欧洲，可能有人会联想到低经济增长。
阁凌透露，信托旗下最大的资产，租金在七年内翻倍。这个距离巴黎市中心三公里、占地10公顷的物流资产，屋顶铺设太阳能板，规划了大片绿化花园和运动场地，为无人机配送作好准备，旨在推动“最后一公里”物流，并协助减少道路交通压力。建筑内设有多项高科技医疗与生命科学设施，由毗邻新落成医院的工作人员使用。
此外，欧洲的合约法律非常稳健，信托资产多数是永久地契，带来额外优势。
接下来，信托会继续为现有资产进行增值重建，聚焦位于欧洲主要门户城市核心与优质地段、并具备良好环境、社会与治理（ESG）表现的资产。
定居新加坡 与歌手结缘
阁凌如今在新加坡定居，还在这里找到第二段姻缘，2023年和本地创作歌手铃凯结婚。
铃凯曾接受《联合早报》电话访问，透露两人的相识过程。有一天铃凯到一家咖啡馆，正埋头准备一个主持工作的笔记，突然听到有人推门进来，亲切地跟服务生说“哈啰”。她好奇地抬头看，由于当时咖啡馆人不多，两人对看了一下，之后对方就开始跟她聊天。“我们聊得很开心，从下午4时，聊到晚上10时。”
他们互换联络方式，就这样开始走在一块儿。铃凯说：“其实那时候我刚离婚没多久，没心情再谈恋爱，可是他改变了我的想法，我觉得这是缘分。”
阁凌透露，他们常常在周末，去支持本地年轻歌手的表演。
铃凯在创作和歌唱职业之余，还于2023年设立公司，把本地电力轨道系统公司Line8的产品出口到澳洲。
阁凌说：“我们在家里使用这款产品后非常喜欢，铃凯取得了把产品引入澳大利亚的进口权……我为她感到非常自豪。”
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