市场对美国联邦储备局降息的预期发生变化后，新加坡房地产投资信托（S-REIT）相关股指持续承压，今年迄今下跌逾4%，跑输大盘。

由于利率走势不明朗，一些分析师认为，S-REIT短期内反弹空间有限。也有观点指出，凭借稳健的盈利表现，S-REIT有能力应对宏观经济波动。

尽管在最新财报中展现稳健的运营表现，本地房地产投资信托整体回报仍面临压力。截至6月2日，iEdge新加坡房地产投资信托指数（iEdge S-REIT Index）年初至今下跌4.3%。

相比之下，新加坡海峡时报指数和MSCI新加坡指数同时期的涨幅，则分别达12.1%和7.1%。

投资者教育平台Beansprout创办人兼总裁黄杰伦在一篇文章中指出，美国国债收益率持续攀升及融资成本可能再次上升，是导致S-REIT表现落后的原因。

受伊朗战争推高能源价格影响，美国5月份通胀率为4.2%，是过去三年来的最高水平。今年4月，美联储维持利率不变，但会议纪要显示，官员们越来越多地讨论是否需要长时间维持高利率，甚至是加息。

华侨银行高级股票分析师王德清预计，在美国通胀压力持续的情况下，对利率敏感的S-REIT板块，短期内市场情绪和股价表现将承压。

华侨银行集团研究近期撤回降息预期，并预计美联储在今年余下时间维持利率不变。

王德清说，只有利率预期出现变化才能推动S-REIT估值重估。“按目前情况来看，在可预见的未来，这似乎不太可能发生。”

回调幅度料更温和

星展集团研究近期发布报告则指出，市场定价已反映利空，S-REIT蓄势待复苏。分析师认为，得益于优质盈利和韧性，本地房地产投资信托能渡过逆风时期。

报告提到，全球预期利率可能长期维持高位，但S-REIT仍处于相对有利的位置，因为与全球同行相比，融资成本仍然较低。

延伸阅读

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报告指出，新加坡上市REIT普遍采用外部管理模式，即由信托以外的管理公司负责运作，这与美国和澳大利亚等成熟市场较常见的内部管理模式不同。（档案照片）
中东局势扰动利率预期 分析师对S-REIT看法分化
分析师指出，全球经济前景不明朗，尽管新加坡市场具避险属性，行业基本面稳健，但在通胀和利率前景波动，以及鹰派情绪不断变动的情况下，投资者将选择观望。　（叶振忠摄）

自今年4月初以来，S-REIT股价已经走弱，表明市场在很大程度上已提前反映利率预期逆转带来的影响。分析师预计，S-REIT接下来的回调幅度，会比上一轮加息周期更为温和。

工业和办公楼REIT前景受看好

对于现在是不是入场S-REIT的好时机，FSM Global研究及投资组合管理部研究分析员陈秋伊认为，现阶段并非一个具吸引力的入场点，投资需采取精选策略。

王德清建议，应重点关注资产负债表具备韧性、能维持可持续派息并让每单位派息（DPU）稳健增长的信托。

众多板块中，陈秋伊看好工业和位于中央商业区（CBD）甲级办公楼的前景。她说，中央商业区甲级办公楼的空置率在今年首季降至3.3%的历史低位，预计在2028年之前不会有显著的新增供应，这种结构性稀缺为业主提供更强的租金定价能力。

工业房地产方面，第三方物流运营商和科技驱动型租户的需求持续存在，支撑较低空置率和租金调升。例如，截至2025年底，凯德腾飞房地产信托（CapitaLand Ascendas REIT）和丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）的新加坡投资组合租金分别上调12%和7.1%。

陈秋伊说，工业房地产的供应储备有限，上述基本面因素很大程度上不受利率周期影响，因此具备一定的防御性。

AI需求支撑数据中心信托

另一方面，受超大规模数据中心运营商的强劲需求，以及AI工作负载持续增长推动，王德清看好数据中心信托。

他说：“新加坡和大东京等几个关键市场的空置率偏低。然而，电力供应仍是一个制约因素，未来建筑成本可能面临上涨压力。”

至于酒店信托，尽管客房平均收入（RevPAR）整体表现健康，但要是地缘政治冲突加剧，带来的次级影响可能会抑制人们的休闲和旅游支出，从而对酒店业产生不利影响。

首选个股包括凯德腾飞房地产信托、凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）、吉宝数据中心房地产投资信托（Keppel DC REIT），以及凯德印度信托（CapitaLand India Trust）。

王德清说，这些信托在2025至2027财年期间的每单位派息复合年增长率介于1.4%至2.5%。